La banque dit oui. Ce n'est pas suffisant. Un achat immobilier engage votre prévoyance pour vingt ans. Voici les trois questions que personne ne vous posera chez le notaire.
Ce qu'il faut savoir
Quand une banque accepte votre dossier, elle répond à une seule question : pouvez-vous rembourser aujourd'hui ? Elle ne vous demande pas ce que cette hypothèque vous coûtera à 65 ans, ni ce qu'elle fait à votre capital LPP, ni ce qui se passe si les taux remontent à 5 pourcent dans dix ans.
C'est à vous de poser ces questions. Et de le faire avant de signer.
Les banques suisses calculent vos charges hypothécaires à un taux fictif de 5 pourcent, même si le taux réel est aujourd'hui autour de 2 pourcent. C'est ce qu'on appelle le taux notionnel. L'idée est simple : si vous supportez une hausse brutale des taux, vous ne risquez pas de tout perdre si les taux remontent.
En pratique, le critère est que les charges (intérêts notionnels, amortissement, frais d'entretien) ne dépassent pas un tiers de votre revenu brut. Ce test, vous le passerez peut-être facilement à 45 ans. La vraie question est de savoir si vous le passez encore à 65 ans, avec le revenu réduit que représente une rente AVS et LPP combinée.
Le widget ci-dessous fait ce calcul avec vos chiffres.
Retirer du capital LPP pour financer un achat immobilier est possible, et souvent tentant : c'est de l'argent bloqué depuis des années qui devient soudain utile. Mais ce retrait a trois conséquences souvent sous-estimées dans la décision d'achat.
La rente future diminue. Chaque franc retiré est un franc de moins qui accumule des intérêts jusqu'à la retraite, et un franc de moins dans la base de calcul de la rente. Sur vingt ans, la différence peut atteindre plusieurs centaines de francs par mois.
L'impôt est dû immédiatement. Le retrait LPP est imposé séparément, à taux réduit, mais l'impôt est dû l'année du retrait. Sur CHF 100'000 retirés, comptez CHF 5'000 à CHF 15'000 d'impôt selon le canton.
Le droit aux rachats LPP est suspendu. Tant que le retrait n'est pas remboursé (remboursement dit EPL), vous ne pouvez pas effectuer de rachats LPP déductibles fiscalement. Si vous planifiiez des rachats pour réduire votre charge fiscale dans les années à venir, cette option disparaît jusqu'au remboursement complet.
Connectez-vous pour voir comment cet article s'applique à votre situation concrète.
L'amortissement direct consiste à rembourser régulièrement la dette hypothécaire. La dette baisse, mais les intérêts déductibles aussi. Fiscalement, c'est moins avantageux sur le long terme dans les cantons où la valeur locative compte beaucoup.
L'amortissement indirect consiste à verser dans un 3e pilier lié (3a), nanti à la banque, plutôt que de rembourser directement. La dette reste stable, mais le capital 3a s'accumule et servira au remboursement à l'échéance. Le plafond de versement déductible est de CHF 7'258 par an pour un salarié. Avantage : les intérêts hypothécaires restent déductibles chaque année, et les versements 3a le sont aussi.
Pour la majorité des profils avec un revenu imposable élevé, l'indirect est plus avantageux. Cela dépend du canton, de l'âge et de la durée restante avant la retraite.
Audit personnalisé
Audit retraite : votre hypothèque à 65 ans
Projetez votre revenu à la retraite et testez si votre charge hypothécaire reste viable une fois l'AVS et la LPP déclenchées.
Pas : "est-ce que je peux me permettre ce bien ?"
Mais : "est-ce que ce bien reste supportable à 65 ans, avec les revenus que j'aurai alors ?"
Si la réponse est oui, le reste est une question d'optimisation. Si la réponse est non, ou incertaine, c'est le moment de revoir soit le bien, soit le financement.
Silvio note : « La plupart des gens font le calcul de l'achat sans faire le calcul de la retraite. Ce sont deux exercices différents. Et le deuxième, c'est celui qui décidera si vous dormez bien à 70 ans : hypothèque supportable au taux notionnel, rente LPP non amputée, 3a intact. »
Aller plus loin